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Scheidung

Die Scheidungsimmobilie: Das sollten Eigentümer beachten!

Marmor, Stein und Eisen bricht – so manche Ehe leider auch. Für die Beteiligten ist das tragisch, vor allem, wenn Kinder mit im Spiel sind. Sie leiden am meisten unter dem Streit der Eltern. Doch ist eine Scheidung nicht nur eine große emotionale Belastung: Gemeinsame Versicherungen müssen aufgelöst werden, das Sorgerecht geklärt und Unterhaltszahlungen vereinbart werden. Und oft ist da auch noch die gemeinsame Immobilie. Was gibt es bei einem solchen Scheidungsobjekt für die Verkäufer zu beachten?

Grundsätzlich versteht man unter einer Scheidungsimmobilie das Haus oder die Wohnung, welche die Eheleute vor der Scheidung gemeinsam bewohnten. Kommt es zur Trennung oder Scheidung erfolgt keine automatische Aufteilung der Vermögensanteile – die eigentumsrechtliche Situation bleibt zunächst unverändert. Dies gilt sowohl für die Immobilie als auch für ein eventuelles Darlehen – es bleibt bis zur vollständigen Tilgung bestehen.

Möchten aber nun die frisch Geschiedenen ihre Eigentumsgemeinschaft auflösen, haben sie zwei Möglichkeiten: Eine notariell unterzeichnete Vereinbarung oder mindestens eine der beiden Parteien beantragt ein gerichtliches Teilungsversteigerungsverfahren. Hierbei handelt es sich um eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Solche Verfahren sind teuer und riskant. Denn häufig wird dort das selbstgebaute oder mühsam und langwierig finanzierte Eigenheim zum Schnäppchenpreis verscheuert. Das führt zu zusätzlichem und vermeidbarem Frust.

Deshalb entscheiden sich viele Betroffene für einen Trennungs- oder Scheidungsfolgenvertrag. Der erlaubt es beiden Parteien, zu einer einvernehmlichen Einigung zu kommen. Dadurch werden zeit- und kostenintensive Streitigkeiten und weitere psychische Belastungen vermieden. Doch auch hier lauern Gefahren. Denn nicht selten entscheiden sich die Ex-Partner dazu, aus der Immobilie auszuziehen. Zu viele Erinnerungen, zu viele Emotionen. In der Folge wird das Objekt zum Verkauf angeboten.
Hier wittern Käufer ihre große Chance. Denn sie wissen, dass die Besitzer meist nur wenig Zeit für den Verkauf haben: Die Mieten für die Ersatzwohnungen, Anwaltskosten und Hypothekenraten drücken auf das Budget. Oft ist die Immobilie auch nicht mehr in dem besten optischen Zustand: Der Rasen ist nicht gemäht und das Laub schon lang nicht mehr gerecht. Auch kommen die Besitzer häufig nicht auf denselben Nenner, was den Preis beziehungsweise den Verhandlungsspielraum betrifft. Ein leichtes Spiel für potenzielle Käufer. Sie haben in der Folge plötzlich sehr viel Zeit, während sie bei den Besitzern knapp wird.

Viele Menschen wenden sich in einer solchen Situation an einen Makler. Dieser kann als neutraler Mittler zwischen beiden Parteien fungieren, eventuell unrealistischen Preisvorstellungen der Besitzer begegnen und vor allem objektiv mit den Käufern verhandeln. Dank ihrer langjährigen Erfahrung kennen Makler auch alle Tricks und Kniffe der Kaufinteressenten und lassen sich davon nicht aus der Ruhe bringen.

Wenn Sie mehr dazu erfahren möchten, wenden Sie sich für ein individuelles und unverbindliches Beratungsgespräch an uns.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Scheidungsimmobilie

Ein klarer Schritt, auch für Ihre Immobilie

Im Fall einer Scheidung stehen viele Fragen und Probleme im Raum. Hier darf auch die gemeinsame Immobilie nicht vergessen werden. Es gibt viele Fragen zu klären, was ist mit der Finanzierung oder aber wer bleibt in der Immobilie wohnen? Hier finden Sie einige Tipps.

Scheidungsimmobilie: Verkaufen oder vermieten?

Im Falle einer Scheidung kommen viele Fragen auf. Güter können in der Regel leicht aufgeteilt werden; einer bekommt die Küche, der andere das Wohnzimmer – ist jedoch eine gemeinsame Immobilie im Spiel, wird die Sache komplizierter. Ob ein Verkauf sinnvoll ist, oder ob die Immobilie gemeinsam vermietet werden soll, hängt von vielen individuellen Faktoren ab – und beide Modelle haben ihre Vor- und Nachteile. In jedem Fall sollte nichts überstürzt werden: Nach ein paar Monaten geht man meist besonnener mit solch wichtigen Entscheidungen um und findet Lösungen, die im ersten Stress undenkbar waren.

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Wie geht es mit der Finanzierung weiter?

Da Immobilienkredite häufig eine Laufzeit von 25 bis 30 Jahren haben, sind diese im Falle einer Scheidung meist noch nicht abbezahlt. In diesem Fall stellt sich die Frage, wie es mit der Finanzierung weitergeht. Je nachdem, ob die Immobilie verkauft oder vermietet wird, bieten sich unterschiedliche Optionen – und es gibt noch weitere Herausforderungen zu bewältigen.

Haftung und vorzeitige Kreditablösung

Wurde die Immobilie gemeinsam angeschafft, stehen in der Regel beide Ehegatten im Darlehensvertrag. In diesem Fall haften auch beide jeweils für die gesamte Darlehenssumme – nicht nur für die Hälfte, wie oft angenommen wird. Wird die Immobilie verkauft und mit dem Erlös der Kredit abgelöst, so verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese ist abhängig von der Kreditsumme, der verbleibenden Laufzeit und weiteren Faktoren.

Haben die Eheleute eine zu kurze Zeit in der gemeinsamen Immobilie verbracht, wird zudem unter Umständen eine Spekulationssteuer fällig. Diese kann unterschiedlich ausfallen und im schlimmsten Fall ein Minusgeschäft bedeuten. Ein Immobilienmakler kann Immobilienbesitzern dabei helfen, die richtige Entscheidung zum richtigen Zeitpunkt zu treffen, um unnötige Kosten zu vermeiden.

Immobilie weiterhin nutzen oder übertragen

In einigen Fällen entscheiden sich Paare dazu, die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung zu vermieten oder sie an den Partner zu übertragen. Wird die Immobilie vermietet, läuft die Finanzierung weiter und wird durch die Mieteinnahmen bedient. Entscheidet sich ein Partner dazu, die Immobilie allein zu übernehmen, muss er den Partner ausbezahlen und ihn aus dem Darlehensvertrag entlassen. In diesem Fall muss der neue Alleineigentümer der Bank glaubhaft darlegen, dass er den Kredit allein begleichen kann.

Verkauf, Vermietung oder Eigentumsübertragung – ein Immobilienmakler hilft dabei, unnötige Kosten zu vermeiden und die optimale Lösung für die Finanzierung einer Scheidungsimmobilie zu finden.

Sie haben noch weitere Fragen an uns?

Benötigen wir für die Vermarktung einen Makler?

Im Immobilienportal anmelden, Informationen eintippen, Fotos hochladen, fertig – so einfach, wie es sich darstellt, ist der Verkauf einer Immobilie leider nicht. Bei jeder Scheidung gibt es individuelle Faktoren zu berücksichtigen, die eine wichtige Rolle spielen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar.  Nach unserem Gespräch sollten Sie die Details gerne auch mit Ihrem Steuerberater  oder Rechtsanwalt besprechen.

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Maklerprovision muss aufgeteilt werden

Beim Kauf einer Immobilie hatte der Käufer bisher häufig die gesamten Provisionskosten zu tragen, da es noch keine gesetzliche Regelung über die Kostenverteilung gab.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt die Aufteilung der Maklerkosten nach den §§ 656a bis 656d der Makler- und Bauträgerverordnung. Demnach gilt: Wird der Makler von einer Vertragspartei beauftragt, muss diese auch die Provision bezahlen. Die Kosten können jedoch auch bis 50 Prozent auf die andere Vertragspartei übertragen werden. Vereinbarungen, die eine höhere Kostenübernahme, als diese 50 Prozent-Grenze  vorsehen, sind laut der neuen Vorschrift von vornherein unwirksam.

 

Neue Regelungen gelten nur für Verbraucher

Um den mit der Zweitpartei vereinbarten Anteil verlangen zu können, muss der Makler zunächst nachweisen, dass der Auftraggeber seinen Rechnungsanteil bereits beglichen hat.

Der Maklervertrag bedarf zudem nach den neuesten Bestimmungen zwingend der Schriftform.

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