Sie haben gerade ein Haus geerbt und wissen nicht so ganz genau, was Sie damit machen sollen? Viele Gedanken schießen Ihnen durch den Kopf. Was muss ich beachten, damit ich nicht in eine Steuerfalle trete? Wie sieht es mit Kosten aus, an die ich bisher noch gar nicht gedacht habe? Muss ich meine Miterben auszahlen und vielleicht sogar einen Kredit dafür aufnehmen?
Eine ganze Reihe an Fragen steht offen:
– Spekulationssteuer (Fristen von 10 Jahren und von 3 Jahren erfüllt ?)
– Erbschaftssteuer mit Steuerfreibetrag (Ehegatten und Kinder bis zu 450.000 €)
– Kosten für die Wertermittlung eines Sachverständigen bis zu 2.500 €
– Kosten für den Makler
– Eigene Vermarktungskosten für Anzeigen und Internet, Fotos, Exposé, Ämter-Gebühren …
– Reparaturen am Haus und auf dem Grundstück
– Kosten für eine noch laufende Hypothek
– Löschung aus dem Grundbuch
1. Kann es von Vorteil sein, ein geerbtes Haus zu vermieten?
Grundsätzlich ist die Antwort: ja; aber nur, wenn man den richtigen Mieter findet und die Renovierungskosten zur Vorbereitung des Hauses zur Vermietung nicht allzu hoch sind.
Dann sollte man auch wissen, mit welchen Einnahmen zu rechnen ist und den Mietpreis entsprechend fixieren. Die Kosten für die Suchanzeigen sind nicht zu unterschätzen und die Zeitdauer bis zum Einzug der Mieter ist oft auch länger als 3 Monate (Kündigungsfristen).
Ebenso sollte bekannt sein, dass man die Mieteinnahmen versteuern muss. Hier hilft der Gang zum Steuerberater.
2. Kann es sinnvoll sein, ein geerbtes Haus zu verkaufen?
Das hängt im Wesentlichen davon ab, ob Sie bereit sind, Zeit und ggf. auch Geld in die geerbte Immobilie zu stecken. Und dafür ist natürlich in erster Linie die Lage der Immobilie wichtig. Wohnen Sie in der Nähe, so kann dieses durchaus sinnvoll sein. Wohnen Sie aber weiter entfernt und können Sie sich nicht selbst kümmern, wird es schwierig und in der Regel teuer.
Als Erstes wäre zunächst einmal der aktuelle Zustand der Immobilie zu ermitteln. Der Immobilienmakler hilft Ihnen anschließend bei der Wertermittlung, sodass Sie wissen, was in etwa auf dem Immobilienmarkt als Verkehrswert zu erzielen sein wird.
Stehen diese Zahlen fest, so ist eine Entscheidung zum Verkauf schon möglich.
Damit sparen Sie sich möglicherweise bei der Renovierung/ Sanierung sehr viel Arbeit, Zeit, Nerven und Geld. Der Immobilienmakler hilft Ihnen dabei, den gesamten Vermarktungsprozess umzusetzen und Sie brauchen sich um fast nichts mehr zu kümmern.
3. Kann es sinnvoll sein, die Immobilie selbst zu nutzen?
Das kommt darauf an, ob Ihnen die Lage und der Zustand der Immobilie gefällt. Wenn dem so ist, sollten Sie auch in diesem Falle genau überlegen, mit welchen Kosten der Renovierung Sie insgesamt rechnen müssen, um das Haus so herzurichten, dass Sie sich darin wohlfühlen. Bei einem älteren Haus sollten Sie auch immer mit „Überraschungen“ und zusätzlichen Kosten rechnen. Auch hierbei kann Ihnen der gute und erfahrene Immobilienmakler sicher sehr wertvolle Tipps aus seinem Erfahrungsschatz bieten. Prüfen Sie deshalb genau die Bausubstanz, ob es sich noch lohnt, das Haus instand zu setzen.
Achtung: Wer aus erbschaftssteuerlichen Gründen zunächst ein- und vor Ablauf von zehn Jahren wieder auszieht, muss nachträglich Erbschaftssteuer zahlen.
Beachten Sie bitte auch, dass eventuell erforderliche Sanierungskosten finanziert werden müssen.
Ebenfalls könnte die Auszahlung weiterer Erben zu einer weiteren Kreditaufnahme führen. Am Ende sind Sie nur am Zahlen und können sich mit der geerbten Immobilie nicht wirklich „anfreunden“.
4. Kann es sinnvoll sein, dass Haus abzureißen und selbst neu zu bauen?
Grundsätzlich ja, aber prüfen Sie, ob Sie das selbst leisten können. Auch bei dieser Variante kann Ihnen der Immobilienmakler vorrechnen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. Ein Neubau heute ist mit mindestens 2.500 €/m² Wohnfläche zu kalkulieren. Wenn Sie das vorhaben, so fragen Sie vorher bei Ihrem Kreditinstitut an, ob und in welcher Höhe Ihnen ein Kredit gewährt werden kann. Auch hierbei kann Ihnen ein guter Immobilienmakler weiterhelfen.
Insbesondere wenn eine Erbengemeinschaft ein geerbtes Haus vermieten will und die Miterben nicht besonders gut miteinander auskommen, ist ein Hausverkauf üblicherweise die bessere Lösung. So wird beispielsweise Streit um die Zuständigkeiten im Rahmen der Vermietung von vornherein vermieden. Andernfalls müsste klar vereinbart werden, welcher Miterbe sich um welche Angelegenheiten rund um das vermietete Haus kümmert.
Wertermittlung
Am Ende dieser recht kleinen Übersicht möglicher Themen bei der geerbten Immobilie können wir Ihnen anbieten, eine Bewertung Ihrer Immobilie durchzuführen. Mit diesem aktuellen Verkehrswert können Sie realistisch einschätzen, welche der 4 möglichen Varianten Sie mit Ihrer neuen Immobilie nutzen wollen.
Wir freuen uns auf Ihren Anruf unter Tel: 0421 – 80 91 62 00.
Ihr freundliches Team von Schneidewind Immobilienträume
