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Aktuelles

Moped-Kennzeichen

Sehr geehrte Kundinnen und Kunden,
wir stehen Ihnen in Kooperation mit der Firma AFinUS mit zahlreichen Leistungen unter einem Dach zur Verfügung.
Sprechen Sie uns auch gern an, wenn Sie ein neues Moped-Kennzeichen benötigen. Sie erreichen uns für weitere Informationen und eine Terminvereinbarung unter der Rufnummer 0421 - 80 91 62 00. Wir freuen uns, Ihnen weiterhelfen zu können!
geerbtes Haus

Geerbtes Haus: Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf?

Sie haben gerade ein Haus geerbt und wissen nicht so ganz genau, was Sie damit machen sollen? Viele Gedanken schießen Ihnen durch den Kopf. Was muss ich beachten, damit ich nicht in eine Steuerfalle trete? Wie sieht es mit Kosten aus, an die ich bisher noch gar nicht gedacht habe? Muss ich meine Miterben auszahlen und vielleicht sogar einen Kredit dafür aufnehmen?

Eine ganze Reihe an Fragen steht offen:

- Spekulationssteuer (Fristen von 10 Jahren und von 3 Jahren erfüllt ?)

- Erbschaftssteuer mit Steuerfreibetrag (Ehegatten und Kinder bis zu 450.000 €)

- Kosten für die Wertermittlung eines Sachverständigen bis zu 2.500 €

- Kosten für den Makler

- Eigene Vermarktungskosten für Anzeigen und Internet, Fotos, Exposé, Ämter-Gebühren …

- Reparaturen am Haus und auf dem Grundstück

- Kosten für eine noch laufende Hypothek

- Löschung aus dem Grundbuch

1. Kann es von Vorteil sein, ein geerbtes Haus zu vermieten?

Grundsätzlich ist die Antwort: ja; aber nur, wenn man den richtigen Mieter findet und die Renovierungskosten zur Vorbereitung des Hauses zur Vermietung nicht allzu hoch sind.

Dann sollte man auch wissen, mit welchen Einnahmen zu rechnen ist und den Mietpreis entsprechend fixieren. Die Kosten für die Suchanzeigen sind nicht zu unterschätzen und die Zeitdauer bis zum Einzug der Mieter ist oft auch länger als 3 Monate (Kündigungsfristen).

Ebenso sollte bekannt sein, dass man die Mieteinnahmen versteuern muss. Hier hilft der Gang zum Steuerberater.

2. Kann es sinnvoll sein, ein geerbtes Haus zu verkaufen?

Das hängt im Wesentlichen davon ab, ob Sie bereit sind, Zeit und ggf. auch Geld in die geerbte Immobilie zu stecken. Und dafür ist natürlich in erster Linie die Lage der Immobilie wichtig. Wohnen Sie in der Nähe, so kann dieses durchaus sinnvoll sein. Wohnen Sie aber weiter entfernt und können Sie sich nicht selbst kümmern, wird es schwierig und in der Regel teuer.

Als Erstes wäre zunächst einmal der aktuelle Zustand der Immobilie zu ermitteln. Der Immobilienmakler hilft Ihnen anschließend bei der Wertermittlung, sodass Sie wissen, was in etwa auf dem Immobilienmarkt als Verkehrswert zu erzielen sein wird.

Stehen diese Zahlen fest, so ist eine Entscheidung zum Verkauf schon möglich.

Damit sparen Sie sich möglicherweise bei der Renovierung/ Sanierung sehr viel Arbeit, Zeit, Nerven und Geld. Der Immobilienmakler hilft Ihnen dabei, den gesamten Vermarktungsprozess umzusetzen und Sie brauchen sich um fast nichts mehr zu kümmern.

3. Kann es sinnvoll sein, die Immobilie selbst zu nutzen?

Das kommt darauf an, ob Ihnen die Lage und der Zustand der Immobilie gefällt. Wenn dem so ist, sollten Sie auch in diesem Falle genau überlegen, mit welchen Kosten der Renovierung Sie insgesamt rechnen müssen, um das Haus so herzurichten, dass Sie sich darin wohlfühlen. Bei einem älteren Haus sollten Sie auch immer mit „Überraschungen“ und zusätzlichen Kosten rechnen. Auch hierbei kann Ihnen der gute und erfahrene Immobilienmakler sicher sehr wertvolle Tipps aus seinem Erfahrungsschatz bieten. Prüfen Sie deshalb genau die Bausubstanz, ob es sich noch lohnt, das Haus instand zu setzen.

Achtung: Wer aus erbschaftssteuerlichen Gründen zunächst ein- und vor Ablauf von zehn Jahren wieder auszieht, muss nachträglich Erbschaftssteuer zahlen.

Beachten Sie bitte auch, dass eventuell erforderliche Sanierungskosten finanziert werden müssen.

Ebenfalls könnte die Auszahlung weiterer Erben zu einer weiteren Kreditaufnahme führen. Am Ende sind Sie nur am Zahlen und können sich mit der geerbten Immobilie nicht wirklich „anfreunden“.

4. Kann es sinnvoll sein, dass Haus abzureißen und selbst neu zu bauen?

Grundsätzlich ja, aber prüfen Sie, ob Sie das selbst leisten können. Auch bei dieser Variante kann Ihnen der Immobilienmakler vorrechnen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. Ein Neubau heute ist mit mindestens 2.500 €/m² Wohnfläche zu kalkulieren. Wenn Sie das vorhaben, so fragen Sie vorher bei Ihrem Kreditinstitut an, ob und in welcher Höhe Ihnen ein Kredit gewährt werden kann. Auch hierbei kann Ihnen ein guter Immobilienmakler weiterhelfen.

Insbesondere wenn eine Erbengemeinschaft ein geerbtes Haus vermieten will und die Miterben nicht besonders gut miteinander auskommen, ist ein Hausverkauf üblicherweise die bessere Lösung. So wird beispielsweise Streit um die Zuständigkeiten im Rahmen der Vermietung von vornherein vermieden. Andernfalls müsste klar vereinbart werden, welcher Miterbe sich um welche Angelegenheiten rund um das vermietete Haus kümmert.

 

Wertermittlung

Am Ende dieser recht kleinen Übersicht möglicher Themen bei der geerbten Immobilie können wir Ihnen anbieten, eine Bewertung Ihrer Immobilie durchzuführen. Mit diesem aktuellen Verkehrswert können Sie realistisch einschätzen, welche der 4 möglichen Varianten Sie mit Ihrer neuen Immobilie nutzen wollen.

Wir freuen uns auf Ihren Anruf unter Tel: 0421 – 80 91 62 00.

Ihr freundliches Team von Schneidewind Immobilienträume

 

Immobilienbewertung

Immobilienbewertung: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, ist schnell mit der Frage konfrontiert, ob der anvisierte Preis realistisch ist. Denn Käufer wollen nicht zu viel bezahlen, Verkäufer jedoch nicht unter Wert verkaufen. Dabei hilft eine Immobilienbewertung. Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung im Überblick:

Wann lohnt sich eine Online-Immobilienbewertung, wann eine Bewertung mit Gutachter vor Ort?

Eine Online-Immobilienbewertung ist sinnvoll, um ein erstes Gefühl für den Wert einer Immobilie zu bekommen. Mit diesem Service bekommen Sie einen ersten Eindruck vom Wertniveau Ihres Objektes. Vor allem aber haben Sie das Ergebnis binnen weniger Minuten vorliegen. Damit kann die Online-Wertermittlung eine erste Verhandlungsgrundlage für Gespräche mit Käufern, Maklern, Banken oder Versicherungen sein.

Je nachdem, welchen Zweck Sie verfolgen, kann die Immobilienbewertung online damit bereits ein günstiger und schneller Weg sein, den Wert einer Immobilie festzustellen.

Die Online-Immobilienbewertung wird automatisch auf der Basis von Vergleichswerten erstellt. Genutzt werden dabei sowohl mathematische als auch statistische Methoden. Als Ergebnis wird eine Marktwertspanne ermittelt. Um für eine höhere Ergebnissicherheit zu sorgen und um eine unabhängige Beurteilung der Immobilie vorzuweisen, empfiehlt sich die vertiefende Wertermittlung durch einen qualifizierten Gutachter.

Diesen Service bietet Ihnen die Bewertung durch einen Gutachter vor Ort: Neben der Erfassung der vorherrschenden Merkmale der Immobilie in einem nachvollziehbaren Besichtigungsprotokoll mit Fotodokumentation enthält ein Wertgutachten vor Ort die gutachterliche Beurteilung der Immobilie hinsichtlich Lage, Ausstattung und Zustand.

Der resultierende Immobilienwert stellt in der Regel durch die Unabhängigkeit des beauftragten Experten auch für Dritte ein objektiv aussagekräftiges und nachvollziehbares Ergebnis dar. Es kann zudem die gutachterliche Beurteilung des Werteinflusses z. B. von ggf. bestehenden Rechten und Belastungen, von augenscheinlich erkennbaren, zwingend erforderlichen Investitionen und weiteren objektspezifischen Grundstücksmerkmalen erfolgen. Zudem sind die gutachterliche Plausibilisierung der Objektgröße und die Beschaffung wesentlicher Objektunterlagen gewöhnlich im Service enthalten.

Für welche Immobilien kann ich welche Wertermittlung nutzen?

Grundsätzlich können Sie die Online-Immobilienwertermittlung für jede Art von wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien anwenden, dies sind konkret Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser.

Die Online-Immobilienbewertung ist eine automatische Wertermittlung, die auf Vergleichs- oder Durchschnittswerten basiert. Als Basis für den errechneten Wert liegen zum einen ausschließlich die Angaben des Bewertenden bzw. die daraus ermittelten Werte zu Grunde, die von keiner weiteren Partei geprüft wurden. Insbesondere wurde das zu bewertende Objekt nicht besichtigt. Da Anbieter oftmals selbst für ähnliche Immobilien sehr unterschiedliche Preise verlangen, kann es bei den Kaufpreisen zu Wertspannen kommen, die entsprechend auch die errechneten Durchschnittswerte heben oder senken können. Damit ist eine Online-Bewertung vor allem dann geeignet, wenn es sich bei dem zu bewertenden Objekt um eine marktübliche, normal geschnittene und durchschnittlich ausgestattete Immobilie handelt.

Weist Ihre Immobilie Objektbesonderheiten auf, ist in der Regel die Wertspanne größer. Es empfiehlt sich einen Gutachter hinzuzuziehen, der sich durch eine Begehung vor Ort ein genaues Bild der Immobilie machen und wertbeeinflussende Faktoren wie durchgeführte Modernisierungen aufgrund seiner Erfahrungswerte sachrichtig und objektiv einpreisen kann. Der Gutachter bringt zudem seine lokale Marktkenntnis in die Wertermittlung ein und berücksichtigt damit zum Beispiel auch wertbeeinflussende Lagebesonderheiten. Weiterhin sorgt die Durchführung der Wertermittlung durch einen unabhängigen Experten dafür, dass der ausgewiesene Immobilienwert ein objektives und nachvollziehbares Ergebnis darstellt.

Achtung

Die Online-Bewertung ersetzt in keinem Fall ein Wertgutachten durch einen Experten, da noch niemand vor Ort die Immobilie und deren Umgebung genau inspiziert hat. Je spezieller eine Immobilie ist, desto eher empfiehlt sich ein professionelles, objektives Gutachten.

Für unsere Online-Bewertung benötigen Sie nur wenige Basis-Informationen über die zu bewertende Immobilie. In wenigen Minuten erhalten Sie als Ergebnis eine Marktwertspanne, die Ihnen auch die Streuung der Preise verdeutlicht. Je nach Ausstattung und Zustand der Immobilie können Sie so eine gute Einschätzung des Immobilienwerts erhalten.

Wie wird der Immobilienwert ermittelt?

Für eine Immobilienbewertung gibt es verschiedene Bewertungsverfahren: Das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Welches dieser Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Art der zu bewertenden Immobilie ab.

1. Vergleichswertverfahren

Geeignet für: Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen bietet sich in der Regel das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung an. Hierbei suchen wir auf Basis von Lage, Ausstattung und Eigenschaften der Wohnung nach ähnlichen Objekten in unserem Datenbestand. Liegen mindestens elf vergleichbare Objekte vor, wird die Wertermittlung auf Basis der Werte der Vergleichsimmobilien vorgenommen.

Zu beachten gilt hierbei, dass der Vergleichswert damit ein Richtwert ist, der aus vergleichbaren Immobilienangeboten ermittelt wird. Da Anbieter selbst für ähnliche Immobilien sehr unterschiedliche Preise verlangen, kann es zu Wertspannen kommen; diese sind in Ballungsräumen mit hoher Homogenität des Angebots in der Regel geringer als in Märkten mit geringem Angebot und Nachfrage, beispielsweise in ländlichen Regionen. Je ungewöhnlicher Ihre Immobilie ist, desto höher ist in der Regel die Wertspanne; hier empfiehlt sich zusätzlich das Hinzuziehen eines Sachverständigen.

Bei der Experten-Bewertung vor Ort wird der Vergleichswert vom marktkundigen Wertermittlungs-Experten abgeleitet und sachrichtig angepasst.

2. Sachwertverfahren

Geeignet für: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, teilweise auch bei Eigentumswohnungen

Das Sachwertverfahren wird bei eigengenutzten Wohnimmobilien, d.h. Ein- und Zweifamilienhäuser, angewendet. Ziel des Verfahrens ist, die Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung der Immobilie unter Berücksichtigung von Lage, Baukosten und Abnutzung sowie Wert des Grundstückes zu bemessen.
Die Sachwertermittlung basiert auf dem Sachwert des Gebäudes und dem Grundstückswert: letzterer lässt sich besonders exakt feststellen, wenn ein geeigneter Bodenrichtwert angegeben wird. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, die von den kommunalen Gutachterausschüssen aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustandes ermittelt werden.

Zum Grundstückswert wird der Gebäudesachwert der Immobilie hinzugerechnet. Er beziffert die Neubau- bzw. Wiederherstellungskosten der Immobilie samt Baunebenkosten und abnutzungsbedingter Abschläge. Die Ermittlung der Neubaukosten erfolgt dabei auf Basis der im Bewertungsformular getätigten Angaben zu Objektausstattung und -bauweise. Als Basis für die Kostenermittlung wird die Baukostentabelle NHK2010 (Normalherstellungskosten) herangezogen. Diese enthält für die verschiedenen Ausstattungen und Bauweisen die durchschnittlichen Kosten, die für einen Neubau der zu bewertenden Immobilie anfallen würden. Die NHK2010 berücksichtigen dabei jedoch nicht sämtliche Kombinationen von Objektarten und -ausstattungen. In speziellen Fällen, die von der NHK2010 nicht abgedeckt werden, wird daher ein hinreichend passender Alternativwert zur Berechnung herangezogen.

Da eine Immobilie durch Altersabschreibungen, Abnutzung, Baumängel, etc. über die Zeit an Wert verliert, wird der ermittelte Neubauwert um Abschläge sowie ggf. lagebedingte Zuschläge korrigiert. Der daraus resultierende Grundstückswert ergänzt um den Gebäudesachwert und eine angemessene Anpassung an die Marktlage ergeben den Marktwert der Immobilie.

3. Ertragswertverfahren

Geeignet für: Mietimmobilien, vor allem Mehrfamilienhäuser

Das Ertragswertverfahren findet überwiegend bei Mietimmobilien, vorrangig Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Immobilien, Einsatz; Immobilien also, die einen Ertrag erwirtschaften. Ziel des Verfahrens ist neben den Kosten für Grund und Boden auch den nachhaltig erzielbaren Mietertrag der Immobilie in die Wertermittlung einfließen zu lassen.

Analog zum Sachwertverfahren wird zunächst der Grundstückswert anhand eines vorhandenen Bodenrichtwertes oder eines ermittelten Bodenwertes berechnet (siehe Erläuterungen zum Sachwertverfahren).

Neben dem Bodenwert wird anhand eines komplexen Rechenverfahrens eine Prognose über den zu erwartenden Reinertrag der Immobilie abgegeben. Um den Reinertrag zu errechnen, reduziert man die jährlichen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück (Mieteinnahmen) um veranschlagte Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis) sowie um die durchschnittliche Bodenwertverzinsung. Diese ergibt sich aus der Multiplikation von Bodenwert und Liegenschaftszins. Der Liegenschaftszins ist ein von Gutachterausschüssen veröffentlichter Zinssatz, welcher die üblichen Renditeerwartungen in Abhängigkeit von Lage und Nutzung des Grundstückes beschreibt.

Da die gewöhnliche Nutzungsdauer von Gebäuden endlich ist, muss die vom Baujahr abhängige Restnutzungsdauer in die Werterhebung einfließen. Der hieraus resultierende Gebäudereinertrag ergänzt um den Grundstückswert ergibt den Ertragswert oder Marktwert des bebauten Grundstücks.

Wie genau ist die Immobilienbewertung online?

Die Online-Immobilienbewertung ist eine automatische Wertermittlung.  Der genutzte Algorithmus stützt sich auf statistische Methoden auf der Basis hedonischer Preismodelle – also solcher Modelle, die die Auswirkungen bestimmter Qualitätsmerkmale einer Wohnung im zeitlichen Verlauf analysieren. Er liefert deshalb eine sehr genaue Wertindikation für lageübliche Objekte. Je nach Ausstattung und Besonderheiten der Immobilie lässt sich so eine Einschätzung treffen, wo die Immobilie auf einer Marktwertspanne einzuordnen ist.

Ein Online-Wertgutachten kann niemals ein objektives Vor-Ort-Gutachten ersetzen. Die Expertise und Erfahrungswerte eines Gutachters kann erheblichen Einfluss auf die Ermittlung der zu Grunde liegende Wertfaktoren haben, die sich über eine Online-Bewertung eben nicht abbilden lassen.

Rufen Sie uns gerne an und Sie erhalten eine Komplettbewertung in Form eines Sachwertgutachtens; natürlich kostenfrei, wenn Sie uns anschl. mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen. Tel: 0421 – 80 91 62 00.

Ihr freundliches Team von Schneidewind Immobilienträume.

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